Synthèse des charges en immobilier d’entreprise

Synthèse des charges en immobilier d’entreprise

LES DIFFERENTS BLOCS DE CHARGES AU REGARD DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION

La répartition des charges en immobilier d’entreprise est aujourd’hui un réel enjeu entre le bailleur et le preneur et a généré de très nombreux contentieux. On peut à ce jour d’une manière schématique, considérer qu’il existe 2 principaux blocs de charges :

  • Les charges relatives à l’article 606 du code civil : Anciennement nommé « le clos et le couvert », ·la Cour de Cassation les détermine aujourd’hui comme étant de grosses réparations. Il s’agit d’un bloc particulièrement essentiel et moins facilement déterminable depuis 2005. Il est cependant en évolution avec la vétusté des bâtiments.

 

  • Les charges et les travaux liés à des nouvelles réglementations : sur ce point la jurisprudence de la Cour de Cassation s’avère être particulièrement précise. Ce poste peut-être mis à la charge du preneur sous réserve que les clauses dans le bail soient particulièrement circonstanciées. En l’absence de clause dans le bail, ces charges liées aux nouvelles réglementations resteront supportées par le bailleur.

Ce poste est essentiel, il vise tout autant les réglementations concernant les ascenseurs, les canalisations en plomb, les mises aux normes « Handicapés » de la loi de 2005 et tous les travaux résultant du Grenelle de l’Environnement 2.

 

LES DEROGATIONS AUX ARTICLES DU CODE CIVIL

Il est possible pour le bailleur, dans certains cas, de déroger à l’obligation de délivrance :

  • A l’article 1719 sur l’obligation d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
  • A l’article 1720 du code civil sur l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations.
  • A l’article 1755 du code civil, sur la vétusté. Pour mémoire, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Au regard des nouvelles réglementations et notamment des travaux d’une grande envergure à prévoir sur les immeubles tertiaires par rapport au grenelle 2, on voit également apparaître des dérogations :

  • A l’article 1719-3 du code civil sur la jouissance paisible de la chose donnée à bail
  • A l’article 1723 du code civil sur la modification de la consistance de la chose donnée à bail
  • A l’article 1724 du code civil sur des travaux d’une durée supérieure à 40 jours.