Les impacts de la Loi Pinel - Adexia Gestion
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Les impacts de la Loi Pinel

Les impacts de la Loi Pinel

Entrés en vigueur progressivement au cours du mois de Juin jusqu’à la fin de l’année 2014, les articles de la Loi PINEL impactent de nombreux aspects du bail commercial, pour mieux les encadrer.

 

Les Impacts de la Loi Pinel 

1 – État des lieux et répartition des charges

Depuis le 20 Juin 2014, lors du renouvellement d’un bail existant ou de la signature d’un nouveau bail, les parties ont l’obligation d’établir un état des lieux à frais partagés.

Par ailleurs, un décret du Conseil d’Etat paraitra prochainement pour déterminer la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. (art. 13).

Enfin, un inventaire des charges locatives doit être annexé au bail et fait l’objet d’un récapitulatif annuel des charges acquittées.


2-Le plafonnement du….déplafonnement

Afin d’éviter une hausse brutale des loyers, le législateur lisse sur plusieurs années l’augmentation du loyer, à hauteur de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Et ce jusqu’à ce que la nouvelle valeur locative soit atteinte (art. 11).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

3- Limitation des baux fermes

La loi interdit désormais d’exclure le renoncement à la résiliation triennale pour conclure un bail ferme sauf dans les cas suivants :

–        Les baux de plus de neuf ans

–        Les baux portants sur locaux construits en vue d’une seule utilisation

–        baux de locaux loués à usage exclusif de bureaux

–        Les baux de locaux de stockage

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

 

4- Suppression de la référence à l’indice du coût de construction (ICC)

La loi Pinel interdit la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) pour réviser les loyers des bureaux et des commerces. Dorénavant, cette révision ne pourra s’effectuer qu’en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires (art.9).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

5- Un droit de préemption du locataire en cas de vente.

Disposition emblématique de la nouvelle loi, le locataire va bénéficier d’un droit de préemption – calqué sur celui en vigueur pour les baux d’habitation – en cas de vente du local qu’il loue. Le bailleur doit désormais notifier à son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre, son projet de vente en lui précisant le prix et les conditions de celle-ci. Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption d’un mois. S’il refuse et que le propriétaire décide de vendre à un prix inférieur, l’occupant bénéficie d’un nouveau droit de préemption (art. 14).

Entrée en vigueur : 18 décembre 2014

 

6- Allongement de la durée du bail dérogatoire

La durée du bail ou des baux successifs ne pourra pas excéder 3 ans (au lieu de 2 ans, auparavant). A l’expiration de cette durée, les parties n’auront plus la possibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (art.3).

Entrée en vigueur : 1er septembre 2014

 

7- Modalités de résiliation du bail

La loi autorise désormais le preneur a donné congés à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé par voie d’huissier reste possible (sachant que celle-ci donne une garantie sur la date de réception du congé par le bailleur).

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

 

8- Fin de la présomption d’état des lieux

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le bailleur ne peut plus se présumer d’avoir remis à son locataire, des locaux en bon état locatif.

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

 

9 – Droit au renouvellement du locataire resté en place

Si le locataire reste dans les locaux au-delà de la date d’expiration du bail de courte durée, un bail commercial ne s’opère automatiquement qu’après un délai d’un mois à compter de la date d’expiration du bail de courte durée. La condition de silence des parties continue de s’appliquer.

Entrée en vigueur : 20 juin 2014

 

10 – Etat des travaux faits et à faire

Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

– Un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées,

– Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, et le coût assumé.

Un décret fixera les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire et fixera également les modalités d’information du locataire.

Entrée en vigueur : Contrats signés à compter du 1er septembre 2014

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